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今天是8月31日，对于迅猛发展了十几年的中国房地产业来说，注定是一个要被铭记的日子。作为协议出让经营性土地使用权的最后期限，过了今天，仅凭政府一纸批文就能取得土地使用权的日子将成为历史，取而代之的是所有经营性土地一律实行公开竞价出让。在这之前，上海各个“土地大区”的土地市场清查和闲置土地处置工作进行得有条不紊：松江2700亩闲置土地中至少有一半被依法收回、浦东则有61块土地被“疏理”出来。随之而来的，是大小开发商和以卖地为生的“地虫”们成了热锅上蚂蚁，二级土地市场私下交易因之风起云涌。
松江收回土地1300亩
上海到底有多少土地还囤积在开发商手里？这其中又有多少是以往通过协议出让而获取的？一位不愿具名的权威人士以两个“几千公顷”来说明状况。他表示，针对此情况，今年以来有关部门已经依法开展了行之有效的清查土地市场的活动，特别是几个“土地大区”的清查和处理成果更是斐然。
在松江，有关部门建立了专项领导小组全面清理闲置土地，进行了“地毯式”清查：对21幅土地，面积一共90.83公顷，依法予以收回；对2幅面积达4.33公顷土地按规定予以解除合同；对26幅土地(77.53公顷)实施限期开发；对4幅土地(8.02公顷)给予处罚并实施限期开发。“也就是说，仅松江区大约2700亩闲置土地中，就有一半已被按规定收回———这体现了严格自查、绝不隐瞒的政府态度。”一位工作人员表示。
浦东梳理61幅地块
在浦东，有报道称这次土地清查工作“梳理”出来了61块土地，“我拿的地由于资金链一直接不上，已经四年没有开发了，所以在这次土地清理整顿中被列入了梳理名单，8月31日大限后再不开发就有可能被政府收回。”一位开发商老总前几天不无担忧地告诉记者，“我现在就是盼望赶紧脱手，价钱上亏一点也比‘煮熟了的鸭子飞了’的好，可是真正愿意接手和有能力接手的买家并不多。”
记者更从一位知悉内情人士处获悉，位于本市次中心城区的一个土地大区里，政府手里控制的未开发土地现在不过2平方公里，其他土地都集中在开发商手里，一部分就是以前靠协议出让拿到手的。
由于该区目前正大力开展土地清查工作：一是对去年以来的土地占用情况进行梳理，加大力度整顿未批先用、征而未用、乱占滥用等行为；二是对去年以来的土地审批情况进行梳理，整顿违反国家产业政策的批地行为。“这让很多囤积土地的开发商成了惊弓之鸟，这几个月他们一直在土地二级市场找下家，希望避免被政府依法收回土地的命运。”
无“粮票”者将被挤出
针对8·31大限到来时的政府政策和开发商对策，复旦大学房地产研究中心副主任华伟指出，“其实，这个所谓大限对于市民购房需求的影响不大，它是各方在谋求一种新的利益平衡，政府希望借此把一些不合资质的、囤地的开发商挤出市场，将土地市场的调控大权掌握在自己手里，只有那些‘鸡蛋（土地）、粮票（文件）’齐全的开发商今后才能够生存和发展。”
华伟表示，8·31引发的土地市场大规模疏理是一场“鸡蛋和粮票”的查收工作。在以前的一些不规范操作中，很多开发商是有“鸡蛋”没“粮票”，并无开发实力，只靠拿到了土地，囤积土地在很大程度上就是借地价升值而谋取暴利。“那些靠协议出让获得土地的开发商的好日子在今天过后就要到头了，他们正在为找钱而着急，大部分甚至不惜低价转让土地。”
更多的业内人士指出，对于那些只有“鸡蛋”没有“粮票”的开发商来说，其实谁也不愿意到手的土地再次被收回。毕竟协议出让大多是好几年以前的事情，那时的土地价格低廉，现在地价飞涨，他们靠土地升值就发了大财，所以如果被政府依法收回土地，企业可谓损失惨重。
“为免遭此厄运，进入疏理名单的企业都希望在最后关头前把土地尽快转让出去。但是，转手也不是那么容易。”房产分析师顾陆指出，“土地受让方知道出让方现在日子难过，所以趁机杀价，也打算大捞一笔，谈判就有难度；加之土地囤积日久，积累下来的一系列复杂利益关系很难一时理清，这让转让的成功率不高。”
沪楼市将现供略大于求
对于“大限”之后的房价，房企老总们纷纷唱起了“升调”：8·31后可能导致土地上市量的减少、开发商淘汰加剧和房价上涨。顺驰、万通、复地的几位老总基本表达了一致的看法：由于土地供给减少和市场需求恢复，房价上涨是必然的。
然而开发商的说法终究只是一面之词，搜房网刚刚进行的一项大型调查显示，对今后房价趋势持各种观点的人数相差不大，其中认为房价将会下跌的人数稍占优势，占到46％，35％的被调查者认为“8·31”会促使房价上涨。具体来说，认为房价下跌的被调查者中，对房价下跌原因也看法不一：其中20％的被调查者认为“8·31大限”会提前放量下半年项目，从而促使房价下跌；26％的人则认为房价下跌的原因是大限来临迫使部分开发商打折卖房。
不管房价跌还是涨，由于今日后不得以历史遗留问题为由协议出让经营性土地，土地交易的市场化、透明化成为大势所趋和民心所向，调查显示大多数人（67％）认为“8·31”有利于房地产业的长期良好发展，而这一利好将在今后几年逐渐体现。
“上海土地市场的透明化、公开化一直走在全国前列，我们自2001年就开始经营性土地的公开招投标工作，当时只留了一个旧区改造的口子，后来这一条协议拿地的路也已经走不通了。”市房地局一位负责人表示，“可以说，上海的土地市场正越来越规范，而坐落于土地市场之上的上海房地产市场也在宏观调控之后稳步发展。我们预计，今年下半年上海楼市的基本供求关系是供略大于求，房价涨幅趋缓、量价齐升将成为趋势。”
上海房地局局长蔡育天指出，一个稳定发展的城市，其房价和地价应该是逐步上升，而不应是下降的轨迹。“通过土地供应结构的适度调整，上海将优先确保重点建设项目用地和引进外资；同时，严格控制高档商品房的土地供应；加大闲置土地处置力度，对存量土地较多的区县，适当减少年度计划总量，进一步促进存量土地开发入市。”有关权威人士透露。
“8·31”土地大限
今年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”。要求从今年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法正式叫停，这就是业内所称的“8·31大限”。
文件还规定，8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。而在上海，无独有偶，有关部门近期已经就规范土地市场管理公布了《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》和《上海市土地储备办法》，并已在8月1日开始实行，提早拉开了规范、透明土地市场的序幕。
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